Đất quy hoạch đất ở, ODT, ONT là gì?

Đất quy hoạch đất ở là thửa đất được cơ quan nhà nước xác định trong quy hoạch sẽ dùng vào mục đích để ở, gồm hai ký hiệu quen thuộc là ODT (đất ở tại đô thị) và ONT (đất ở tại nông thôn). Đây là loại đất bạn muốn khi mua nhà, vì chỉ đất ở mới được xây dựng nhà ở ổn định lâu dài. Tuy nhiên cần phân biệt rõ đất đã là đất ở với đất chỉ được quy hoạch là đất ở, cùng với tình huống ngược lại là đất bị dính quy hoạch mục đích khác.

Đất ODT và đất ONT là gì?

Cả hai đều là đất ở, khác nhau ở vị trí:

Đất ODT (đất ở tại đô thị): đất ở nằm trong phường, thị trấn. Nhà phố ở Gò Vấp, Bình Thạnh gần như đều thuộc nhóm này.
Đất ONT (đất ở tại nông thôn): đất ở nằm trong địa giới xã.

Cả ODT và ONT đều được sử dụng lâu dài, được xây nhà, chuyển nhượng và thừa kế. Điểm khác biệt chủ yếu nằm ở hạ tầng, mật độ và cách quản lý quy hoạch giữa khu vực đô thị và nông thôn, chứ không phải ở giá trị pháp lý cơ bản.

Phân biệt đất ở hiện trạng và đất quy hoạch đất ở

Đây là chỗ nhiều người nhầm dẫn tới mua hớ. Có hai tình huống khác nhau:

Đất đã là đất ở: trên sổ, mục đích sử dụng ghi rõ là đất ở (ODT hoặc ONT). Bạn được xây nhà ngay.
Đất được quy hoạch là đất ở: hiện trạng có thể vẫn là đất nông nghiệp, nhưng theo bản đồ quy hoạch, khu vực đó được định hướng thành đất ở trong tương lai. Muốn xây nhà, bạn phải làm thủ tục chuyển mục đích, tức lên thổ cư, và phải nộp tiền sử dụng đất.

Nói cách khác, "được quy hoạch là đất ở" là một lời hứa về tương lai, không phải quyền xây nhà ngay hôm nay. Đừng trả giá đất ở cho một thửa mới chỉ được quy hoạch đất ở. Chi tiết về loại đất được xây nhà có trong bài đất thổ cư là gì.

Đất dính quy hoạch là gì?

Ngược với việc được quy hoạch đất ở, "đất dính quy hoạch" thường được hiểu là thửa đất nằm trong khu vực quy hoạch cho mục đích khác như làm đường, công viên, công trình công cộng. Khi Nhà nước triển khai, thửa đất này có thể bị thu hồi và bồi thường.

Mua phải đất dính quy hoạch có thể khiến bạn không được xây dựng, khó chuyển nhượng, hoặc bị giải tỏa. Đây là rủi ro có thật ngay cả với đất đang có sổ, nên bước tra quy hoạch là bắt buộc trước khi xuống tiền.

Làm sao biết đất được quy hoạch thế nào?

Có mấy cách để xác định tình trạng quy hoạch của thửa đất:

Đọc mục đích sử dụng đất trên sổ: biết đất hiện đã là đất ở hay chưa.
Tra quy hoạch theo số thửa trên cổng thông tin quy hoạch địa phương, xem cách làm trong bài kiểm tra quy hoạch nhà đất.
Đối chiếu với bản đồ quy hoạch chi tiết, hiểu các cấp bản đồ trong bài quy hoạch 1/500 là gì.
Xin thông tin quy hoạch tại cơ quan quản lý nếu cần văn bản chính thức.

Người mua nhà nên lưu ý gì?

Tóm lại, khi nghe tới quy hoạch đất ở, hãy phân biệt rõ ba trạng thái: đất đã là đất ở (mua được, xây ngay), đất được quy hoạch đất ở (cần chuyển mục đích, tốn thêm chi phí), và đất dính quy hoạch mục đích khác (rủi ro thu hồi). Chỉ trạng thái đầu tiên là an toàn để mua nhà ở ngay.

Đọc mã loại đất trên sổ: ODT, ONT và các mã dễ gặp khác

Trên giấy chứng nhận và bản đồ địa chính, loại đất được ghi bằng mã. Nắm bảng mã cơ bản giúp bạn đọc sổ nhanh như người trong nghề:

Mã	Loại đất	Xây nhà ở được không
ODT	Đất ở tại đô thị	Được
ONT	Đất ở tại nông thôn	Được
CLN	Đất trồng cây lâu năm	Không, phải chuyển mục đích
BHK	Đất bằng trồng cây hàng năm	Không
LUC	Đất chuyên trồng lúa	Không, rất khó chuyển
TMD	Đất thương mại dịch vụ	Không phải nhà ở lâu dài, thường có thời hạn
SKC	Đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp	Không

Một thửa có thể gồm nhiều phần với mã khác nhau, ví dụ 60m2 ODT cộng 40m2 CLN. Khi đó chỉ phần ODT được tính là đất ở; phần còn lại muốn xây phải chuyển mục đích và nộp tiền sử dụng đất.

Chuyển từ đất được quy hoạch đất ở lên đất ở: quy trình và chi phí

Nếu thửa của bạn hiện là đất nông nghiệp nhưng nằm trong quy hoạch đất ở, các bước chuyển mục đích như sau:

Nộp đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất tại cơ quan tiếp nhận hồ sơ đất đai địa phương, kèm giấy chứng nhận.
Cơ quan thẩm định đối chiếu quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hằng năm. Điểm mấu chốt: thửa phải nằm trong kế hoạch sử dụng đất được duyệt của năm đó, không chỉ trong quy hoạch dài hạn.
Nhận thông báo nộp tiền sử dụng đất: tính theo chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp tại vị trí thửa theo bảng giá đất hiện hành. Từ khi bảng giá đất mới của TP.HCM có hiệu lực, khoản này tăng đáng kể, có trường hợp bằng 30 tới 60 phần trăm giá trị thị trường của chính thửa đất.
Nộp tiền và nhận sổ cập nhật mục đích sử dụng mới.

Vì chi phí không nhỏ và không phải đơn nào cũng được duyệt ngay trong năm, nguyên tắc cho người mua để ở vẫn là: trả giá đất nông nghiệp cho đất nông nghiệp, đừng trả giá đất ở cho một lời hứa lên thổ cư.

Câu chuyện thực tế: hai thửa cạnh nhau, hai số phận

Tình huống có thật kiểu mẫu ở vùng ven: hai thửa liền kề cùng 80m2, cùng con hẻm. Thửa thứ nhất đã là ODT full, chủ xây nhà 3 tầng, sổ hoàn công đầy đủ, bán được giá trọn vẹn theo đơn giá đất ở. Thửa thứ hai còn là CLN nằm trong quy hoạch đất ở: người chủ mua từ nhiều năm trước với giá "gần bằng đất thổ cư" vì tin lời hứa chuyển đổi dễ; tới khi nộp đơn mới biết năm đó khu vực chưa vào kế hoạch sử dụng đất, phải chờ; khi được duyệt thì tiền sử dụng đất theo bảng giá mới cao hơn dự tính ban đầu nhiều lần. Tổng chi phí cuối cùng vượt cả giá thửa ODT bên cạnh, chưa kể mấy năm chờ đợi không xây được gì.

Bài học rút ra không phải "đừng bao giờ mua đất chờ lên thổ", mà là: mức giá phải phản ánh đúng trạng thái pháp lý hiện tại cộng chi phí và rủi ro chuyển đổi, và người mua để ở thì không nên đánh cược thời gian an cư của gia đình vào một quy trình mình không kiểm soát được.

Nếu bạn đang cân nhắc một thửa ở Bình Thạnh và chưa chắc về tình trạng quy hoạch, Dương Kim Land có thể tra cứu và giải thích giúp bạn. Xem nhà phố Bình Thạnh pháp lý rõ ràng hoặc gọi 0948.01.18.73 trước khi quyết định.