Mua nhà đang thế chấp ngân hàng có an toàn?

Mua nhà đang thế chấp ngân hàng là việc hoàn toàn có thể làm được, miễn là bạn xử lý đúng quy trình giải chấp và tốt nhất có sự tham gia của ngân hàng trong giao dịch. Nhà đang thế chấp không phải nhà xấu, đơn giản là chủ nhà đang dùng sổ để vay tiền. Rủi ro chỉ nảy sinh khi bạn giao tiền tùy tiện mà không ràng buộc việc xóa thế chấp. Bài này chỉ cách mua an toàn cho người tìm nhà ở Gò Vấp, Bình Thạnh.

Nhà đang thế chấp ngân hàng là gì?

Thế chấp là việc chủ nhà dùng quyền sử dụng đất và tài sản trên đất làm tài sản bảo đảm cho một khoản vay tại ngân hàng. Khi đó, bản gốc giấy chứng nhận thường do ngân hàng giữ, và trên hệ thống đăng ký đất đai có ghi nhận tình trạng thế chấp.

Điều này nghĩa là chủ nhà vẫn là chủ sở hữu, nhưng chưa thể tự do sang tên cho tới khi giải chấp, tức xóa đăng ký thế chấp sau khi trả hết nợ. Giải chấp là bước bắt buộc để căn nhà chuyển nhượng được.

Có được mua bán nhà đang thế chấp không?

Được, pháp luật cho phép, nhưng phải có sự đồng ý của ngân hàng nhận thế chấp hoặc phải giải chấp trước khi sang tên. Không thể vừa giữ nguyên thế chấp vừa công chứng chuyển nhượng cho người mua. Vì vậy mọi giao dịch nhà đang thế chấp đều xoay quanh việc ai trả nợ và khi nào sổ được rút ra khỏi ngân hàng.

Ba cách mua nhà đang thế chấp an toàn

Tùy tình huống, có ba cách phổ biến:

Người bán tự tất toán trước: chủ nhà vay mượn nguồn khác trả hết nợ, giải chấp, rút sổ, rồi bán như nhà bình thường. Đây là cách đơn giản nhất cho người mua.
Thanh toán qua ngân hàng theo thỏa thuận ba bên: người mua, người bán và ngân hàng cùng lập biên bản. Người mua nộp một khoản đúng bằng dư nợ để tất toán, ngân hàng giải chấp và xuất sổ, sau đó hai bên công chứng sang tên, phần tiền còn lại trả cho người bán. Đây là cách an toàn và phổ biến nhất.
Nhận chuyển khoản vay: nếu cùng ngân hàng và đủ điều kiện, người mua có thể tiếp nhận khoản vay của người bán. Cách này phụ thuộc chính sách từng ngân hàng.

Điểm chung của cách an toàn là có ngân hàng tham gia làm chứng và kiểm soát dòng tiền, tránh việc người bán nhận tiền rồi không giải chấp.

Rủi ro cần tránh

Sai lầm nguy hiểm nhất là đưa tiền mặt cho người bán để họ tự đi trả nợ mà không có ràng buộc hay ngân hàng chứng kiến. Khi đó:

Người bán có thể nhận tiền nhưng không tất toán, hoặc dùng vào việc khác.
Nếu người bán gặp rủi ro pháp lý, khoản tiền của bạn khó đòi lại.
Sổ vẫn bị ngân hàng giữ, bạn không sang tên được.

Vì vậy, hãy luôn gắn việc giao tiền với việc giải chấp, và ưu tiên phương án có ngân hàng tham gia. Nguyên tắc kiểm soát tiền theo tiến độ pháp lý cũng áp dụng khi làm hợp đồng đặt cọc.

Cách kiểm tra nhà có đang thế chấp không

Trước khi thương lượng, hãy xác định tình trạng thế chấp:

Xem trang bổ sung của sổ: thông tin thế chấp thường được ghi nhận tại đây.
Tra tại Văn phòng đăng ký đất đai: nơi lưu thông tin đăng ký thế chấp chính thức của thửa đất.
Hỏi thẳng người bán về dư nợ và ngân hàng đang vay, để tính phương án tất toán.
Đọc kỹ giấy chứng nhận, nếu chưa chắc cách đọc, xem bài sổ đỏ và sổ hồng khác nhau thế nào.

Việc mua nhà đang thế chấp cũng thường đi kèm nhu cầu vay lại của chính người mua. Nếu bạn cần vay mua, tham khảo bài vay mua nhà để chuẩn bị tài chính.

Quy trình ba bên tại ngân hàng diễn ra thế nào?

Đây là kịch bản chi tiết của phương án an toàn nhất, để bạn hình dung từng bước mình sẽ làm:

Bước 1: ba bên (bạn, chủ nhà, đại diện ngân hàng) gặp nhau tại chi nhánh đang nhận thế chấp. Ngân hàng xác nhận chính xác dư nợ gốc lãi tính đến ngày tất toán.
Bước 2: ký văn bản thỏa thuận ba bên: bạn nộp tiền trực tiếp vào tài khoản vay của chủ nhà đúng bằng số dư nợ; ngân hàng cam kết ngay khi khoản vay tất toán sẽ giải chấp và bàn giao sổ.
Bước 3: ngân hàng ra thông báo giải chấp, trả sổ gốc. Hai bên (hoặc ngân hàng hỗ trợ) nộp hồ sơ xóa đăng ký thế chấp tại Văn phòng đăng ký đất đai, thường mất vài ngày làm việc.
Bước 4: ngay khi sổ sạch thế chấp, hai bên ra công chứng ký hợp đồng chuyển nhượng, bạn thanh toán phần còn lại theo tiến độ đã thỏa thuận trong hợp đồng cọc.

Toàn bộ số tiền lớn đều chạy qua ngân hàng có chứng từ, không có khoảng trống nào để chủ nhà cầm tiền mặt của bạn mà chưa có ràng buộc. Nếu chính bạn cũng vay để mua, hai ngân hàng (bên giải chấp và bên cho bạn vay) sẽ phối hợp phong tỏa giải ngân, quy trình dài hơn khoảng một tới hai tuần nhưng nguyên tắc không đổi.

Mua nhà phát mãi, nhà ngân hàng thanh lý thì sao?

Khác với nhà đang thế chấp do chủ tự bán, nhà phát mãi là tài sản ngân hàng xử lý qua đấu giá để thu hồi nợ. Vài điểm cần biết nếu bạn quan tâm dòng này:

Giá khởi điểm có thể thấp hơn thị trường, nhưng qua nhiều vòng đấu, chênh lệch cuối cùng thường không còn quá lớn.
Pháp lý đấu giá chặt nhưng bàn giao có thể phức tạp: chủ cũ không hợp tác bàn giao là rủi ro thật, quá trình cưỡng chế mất thời gian.
Cần đọc kỹ hồ sơ đấu giá: hiện trạng, nghĩa vụ thuế tồn đọng, tình trạng cho thuê đang có.

Với người mua nhà để ở lần đầu, nhà đang thế chấp xử lý qua ba bên vẫn là phương án dễ kiểm soát hơn nhà phát mãi, vốn phù hợp với người có kinh nghiệm pháp lý và không vội về thời gian.

Nếu bạn đang xem một căn ở Gò Vấp đang thế chấp và muốn được hướng dẫn quy trình giải chấp an toàn, Dương Kim Land có thể hỗ trợ làm việc với ngân hàng cùng bạn. Xem bất động sản Gò Vấp hoặc gọi 0948.01.18.73.