Ký gửi nhà đất là gì? Quy trình và lưu ý

Ký gửi nhà đất là việc chủ nhà giao cho một công ty hoặc môi giới bất động sản đại diện rao bán hoặc cho thuê tài sản của mình, theo các điều khoản thỏa thuận trong hợp đồng ký gửi. Đây là cách bán nhà phổ biến giúp chủ nhà tiếp cận nhiều khách hàng mà không phải tự xoay xở. Nếu bạn đang muốn bán một căn ở Gò Vấp, Bình Thạnh, hiểu rõ ký gửi giúp bạn chọn đúng đơn vị và tránh những điều khoản bất lợi.

Ký gửi nhà đất là gì?

Ký gửi nhà đất nghĩa là chủ nhà ủy thác cho bên nhận ký gửi (công ty môi giới, sàn giao dịch) tìm khách và hỗ trợ bán hoặc cho thuê tài sản. Chủ nhà vẫn giữ quyền sở hữu và quyết định cuối cùng về giá; bên nhận ký gửi lo phần tiếp thị, dẫn khách xem, thương lượng và nhận hoa hồng khi giao dịch thành công.

Khác với việc tự rao bán, ký gửi tận dụng mạng lưới khách hàng và kinh nghiệm của đơn vị môi giới, giúp rút ngắn thời gian bán.

Lợi ích khi ký gửi nhà đất

Với chủ nhà, ký gửi mang lại vài lợi ích rõ ràng:

Tiếp cận nhiều khách hơn nhờ kênh tiếp thị và tệp khách sẵn có của đơn vị.
Tiết kiệm thời gian và công sức, không phải tự đăng tin, nghe điện, dẫn khách.
Được hỗ trợ định giá và thủ tục, nhất là khâu pháp lý và công chứng.
Giữ được sự riêng tư, môi giới lọc khách trước khi dẫn xem.

Quy trình ký gửi nhà đất

Một quy trình ký gửi thường gồm các bước:

Tiếp nhận thông tin và khảo sát: đơn vị xem nhà, kiểm tra giấy tờ, tư vấn giá.
Ký hợp đồng ký gửi: thống nhất giá, phí hoa hồng, thời hạn và hình thức ký gửi.
Tiếp thị và dẫn khách: đăng tin, tìm và đưa khách tới xem.
Thương lượng và chốt giao dịch: hỗ trợ đàm phán, đặt cọc, công chứng sang tên.
Thanh toán hoa hồng khi giao dịch hoàn tất.

Các dạng ký gửi

Có hai hình thức chính, cần phân biệt rõ trước khi ký:

Ký gửi thường (không độc quyền): chủ nhà có thể ký gửi cho nhiều đơn vị cùng lúc hoặc tự bán. Ai bán được thì nhận hoa hồng.
Ký gửi độc quyền: chỉ một đơn vị được quyền bán trong một thời hạn nhất định. Đổi lại, đơn vị thường đầu tư tiếp thị mạnh hơn. Nhưng bạn bị ràng buộc, nên cân nhắc kỹ thời hạn và điều khoản.

Hình thức nào cũng có ưu nhược, quan trọng là bạn hiểu mình đang ký loại nào.

Hợp đồng ký gửi cần có những gì?

Một hợp đồng ký gửi rõ ràng nên ghi đủ:

Thông tin nhà đất và giá mong muốn bán.
Mức phí hoa hồng và thời điểm thanh toán.
Thời hạn ký gửi và loại ký gửi (độc quyền hay không).
Quyền và nghĩa vụ hai bên, điều kiện chấm dứt hợp đồng.

Đọc kỹ các điều khoản, đặc biệt là phần độc quyền và phạt vi phạm, trước khi đặt bút ký.

Những lưu ý để ký gửi an toàn

Vài nguyên tắc bảo vệ quyền lợi chủ nhà:

Chọn đơn vị uy tín, có pháp nhân rõ ràng, hiểu về khu vực của bạn.
Không giao bản gốc giấy chứng nhận cho bên nhận ký gửi, chỉ cung cấp bản sao khi cần.
Định giá hợp lý trước khi ký gửi, tham khảo mặt bằng khu vực để không bán hớ.
Thống nhất rõ hoa hồng và thời hạn, tránh cam kết độc quyền quá dài khi chưa tin tưởng.

Ký gửi là dịch vụ hai bên cùng có lợi khi minh bạch. Muốn hiểu vai trò bên trung gian, bạn có thể đọc thêm bài môi giới bất động sản là gì.

Ký gửi bao lâu thì bán được và định giá thế nào cho nhanh?

Thời gian bán một căn nhà phố ký gửi phụ thuộc chủ yếu vào một biến số: giá chào so với giá thị trường. Kinh nghiệm thực tế tại khu vực nội thành:

Chào đúng giá thị trường: nhà phố hẻm phổ thông thường có khách thiện chí trong 2 tới 6 tuần.
Chào cao hơn 5 tới 10 phần trăm "để chừa thương lượng": thời gian kéo dài gấp đôi gấp ba, tin rao nguội dần và cuối cùng vẫn phải hạ về giá thật.
Nhà giá trị lớn, ngang rộng, hoặc dòng biệt thự: tệp khách hẹp, chu kỳ bán tính bằng quý chứ không bằng tuần, cần kiên nhẫn hơn.

Mẹo cho chủ nhà: yêu cầu đơn vị nhận ký gửi đưa ra 3 tới 5 giao dịch hoặc tin rao tương đồng gần nhất làm căn cứ định giá, thay vì chốt giá theo cảm tính "nhà hàng xóm nói bán được chừng đó".

Phí ký gửi và các mô hình hoa hồng phổ biến

Hiểu cấu trúc phí giúp bạn đàm phán hợp đồng ký gửi sòng phẳng:

Hoa hồng theo phần trăm: phổ biến 1 tới 2 phần trăm giá trị với nhà phố thổ cư, thanh toán khi công chứng xong. Giá trị càng lớn, tỷ lệ thường càng thương lượng được.
Hoa hồng cố định: một số đơn vị chốt mức cứng cho các căn giá nhỏ, minh bạch và dễ tính.
Thưởng vượt giá: thỏa thuận bán vượt mức giá kỳ vọng thì phần vượt chia theo tỷ lệ. Mô hình này tạo động lực cho bên bán hộ nhưng cần ghi rõ ràng để tránh tranh cãi.

Dù mô hình nào, nguyên tắc không đổi: hoa hồng chỉ thanh toán khi giao dịch hoàn tất ở khâu công chứng, và mọi con số phải nằm trong hợp đồng ký gửi ngay từ đầu. Đơn vị đòi thu "phí đăng tin", "phí marketing" ứng trước hàng chục triệu mà chưa bán được nhà là mô hình bạn nên tránh xa.

Chủ nhà cần chuẩn bị gì trước khi ký gửi để bán nhanh hơn?

Cùng một căn nhà, sự chuẩn bị của chủ quyết định tốc độ bán rõ rệt:

Hồ sơ pháp lý sẵn sàng: sổ photo, giấy phép xây dựng và hoàn công nếu có, CCCD, giấy tờ hôn nhân. Khách thiện chí thường quyết trong vài ngày; hồ sơ chờ "về quê lấy sổ" là mất khách.
Nhà sạch sẽ, sáng sủa khi dẫn xem: dọn gọn đồ đạc, thay bóng đèn hỏng, xử lý thấm mốc nhỏ. Chi vài triệu chỉnh trang thường đổi lại giá bán tốt hơn nhiều lần con số đó.
Thông tin trung thực về nhược điểm: khai rõ với đơn vị ký gửi về hiện trạng (chưa hoàn công phần nào, có bị ngập không). Giấu nhược điểm chỉ làm giao dịch đổ vỡ ở phút chót, tốn thời gian của chính bạn.
Chốt sẵn phương án giá: giá mong muốn và giá sàn chấp nhận được, để đơn vị bán hộ đàm phán nhanh khi có khách trả gần mức đó thay vì mỗi lần đều "để hỏi lại gia đình".

Nếu bạn đang muốn ký gửi bán một căn ở Gò Vấp với một đơn vị coi trọng pháp lý và định giá đúng, Dương Kim Land sẵn sàng hỗ trợ. Xem các căn nhà đang bán ở Gò Vấp hoặc gọi 0948.01.18.73 để trao đổi.