Đất thổ cư là gì? Phân biệt full thổ cư, đất nông nghiệp và cách mua

Đất thổ cư là cách gọi dân gian của đất ở, tức loại đất được phép xây nhà để ở ổn định lâu dài và đứng tên trên sổ với mục đích sử dụng là "đất ở". Đây chính là loại đất mà người mua nhà phố, nhà hẻm ở Gò Vấp hay Bình Thạnh cần, vì chỉ trên đất ở bạn mới được xây nhà kiên cố hợp pháp và tài sản mới có thanh khoản tốt. Hiểu rõ đất thổ cư và các cụm từ đi kèm giúp bạn không mua nhầm đất nông nghiệp hay đất xen kẹt.

Đất thổ cư gồm những loại nào?

Trên giấy tờ pháp lý, "thổ cư" không phải một mục ghi trên sổ. Cái ghi trên sổ là "đất ở", chia làm hai nhóm theo vị trí:

• Đất ở tại đô thị (ký hiệu ODT): đất ở trong phường, thị trấn. Nhà phố ở Gò Vấp, Bình Thạnh gần như đều thuộc nhóm này.
• Đất ở tại nông thôn (ký hiệu ONT): đất ở trong khu vực xã.

Cả hai đều là đất ở, được sử dụng lâu dài, được xây nhà, chuyển nhượng, thừa kế và thế chấp bình thường. Cần phân biệt với đất được quy hoạch đất ở nhưng hiện trạng chưa phải đất ở. Khi ai đó nói "đất thổ cư", họ đang nói tới một trong hai loại này.

"Full thổ cư", "đất liền thổ", "nhà liền thổ" nghĩa là gì?

Đây là những cụm từ môi giới dùng rất nhiều nhưng người mua lần đầu hay hiểu lơ mơ:

• Full thổ cư: nghĩa là toàn bộ diện tích thửa đất đều là đất ở, không kèm phần đất nông nghiệp, đất vườn hay đất trồng cây xen vào. Ngược lại, đất "một phần thổ cư" là thửa có cả đất ở lẫn đất nông nghiệp, ví dụ 100m2 nhưng chỉ 60m2 là đất ở.
• Đất liền thổ: chỉ thửa đất mà phần đất ở nằm liền một khối, không bị chia cắt, thường dùng để nhấn mạnh đây là đất ở nguyên vẹn chứ không phải đất nông nghiệp trá hình.
• Nhà liền thổ: là nhà xây gắn liền trên chính thửa đất ở đó, nhà và đất là một khối tài sản, cùng một sổ. Đây là dạng phổ biến và an toàn nhất với người mua để ở, khác với căn hộ chung cư chỉ sở hữu phần căn hộ.

Khi nghe quảng cáo "full thổ cư, nhà liền thổ", bạn vẫn nên yêu cầu xem sổ để tự xác nhận diện tích đất ở ghi trên sổ đúng bằng diện tích thửa, tránh trường hợp nói một đằng ghi một nẻo.

Đất thổ cư khác đất nông nghiệp (đất thổ canh) chỗ nào?

Nhầm hai loại này là sai lầm tốn kém nhất. Đất thổ canh là cách gọi cũ của đất nông nghiệp, đất trồng trọt, hoàn toàn khác đất thổ cư:

Nếu một thửa đất giá "mềm" bất thường so với mặt bằng khu vực, rất có thể phần lớn diện tích là đất nông nghiệp. Đọc kỹ mục đích sử dụng đất và loại đất trên sổ là cách duy nhất để không bị nhầm.

Lên thổ cư là gì, khi nào cần và tốn bao nhiêu?

Lên thổ cư (chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở) là thủ tục xin phép chuyển một phần hoặc toàn bộ thửa đất nông nghiệp thành đất ở, để được xây nhà hợp pháp. Nó cần thiết khi bạn mua phải đất còn ghi mục đích nông nghiệp nhưng muốn ở.

Ba điều cần nắm về lên thổ cư:

• Phải phù hợp quy hoạch: chỉ chuyển được nếu thửa đất nằm trong khu vực quy hoạch là đất ở. Nếu quy hoạch không cho, bạn không lên thổ cư được dù có tiền.
• Phải nộp tiền sử dụng đất: khoản này thường không nhỏ, tính theo chênh lệch giá đất ở và giá đất nông nghiệp tại vị trí đó. Nhiều trường hợp tiền lên thổ cư còn lớn hơn cả tiền mua đất ban đầu.
• Mất thời gian và không chắc chắn: đừng mua đất nông nghiệp rồi tin lời hứa "lên thổ cư dễ mà". Với người mua để ở, an toàn nhất vẫn là mua đất đã là đất ở sẵn.

Nhà phố Gò Vấp, Bình Thạnh có phải full thổ cư không?

Phần lớn nhà phố, nhà hẻm trong khu dân cư hiện hữu ở hai khu vực này nằm trên đất ở tại đô thị, tức thổ cư đầy đủ. Đó là lý do pháp lý các căn này thường sạch và dễ giao dịch. Tuy nhiên vẫn có ngoại lệ cần cảnh giác: một số thửa ở vùng ven, đất xen kẹt còn phần diện tích nông nghiệp chưa chuyển đổi, hoặc nhà xây trên đất chưa lên thổ hết.

Vì vậy, dù mua ở khu trung tâm, bạn vẫn nên đọc sổ để xác nhận diện tích đất ở. Khi tham khảo bất động sản Gò Vấp có pháp lý rõ ràng, chi tiết "diện tích đất ở bằng diện tích thửa" là điều nên kiểm tra đầu tiên.

Kinh nghiệm mua nhà đất thổ cư an toàn

Trước khi đặt cọc một căn nhà thổ cư, soát các điểm sau:

1. Đọc mục đích sử dụng đất trên sổ: phải ghi "đất ở", và đối chiếu diện tích đất ở với diện tích thửa để biết có full thổ cư không.
2. Kiểm tra loại giấy chứng nhận: nếu chưa chắc cách đọc, xem lại bài sổ đỏ và sổ hồng khác nhau thế nào.
3. Tra quy hoạch thửa đất: đất ở vẫn có thể dính quy hoạch, hãy kiểm tra quy hoạch theo số thửa trước khi mua.
4. Xác nhận nhà đã hoàn công để phần xây dựng được công nhận đúng hiện trạng trên sổ.
5. Cẩn trọng với giá quá rẻ: giá thấp bất thường thường đi kèm phần đất nông nghiệp hoặc pháp lý chưa hoàn chỉnh.

Nếu bạn đang xem một căn cụ thể và muốn biết chắc thửa đất có phải full thổ cư, còn phần nông nghiệp nào không, chuyên viên Dương Kim Land có thể soát sổ cùng bạn. Gọi 0948.01.18.73 để được tư vấn trước khi xuống tiền.