Mật độ xây dựng là gì? Cách tính và lưu ý

Mật độ xây dựng là tỷ lệ phần trăm diện tích công trình chiếm đất so với tổng diện tích lô đất. Ví dụ lô đất 100 mét vuông, phần nhà phủ xuống đất 80 mét vuông thì mật độ xây dựng là 80 phần trăm. Chỉ số này quyết định bạn được xây phủ bao nhiêu và phải chừa sân bao nhiêu, nên ảnh hưởng trực tiếp tới công năng và giá trị căn nhà bạn định mua ở Gò Vấp hay Bình Thạnh.

Mật độ xây dựng là gì và tính thế nào?

Mật độ xây dựng cho biết bao nhiêu phần trăm diện tích lô đất được phủ bởi công trình khi nhìn từ trên xuống. Công thức đơn giản:

Mật độ xây dựng = (diện tích công trình chiếm đất / diện tích lô đất) x 100 phần trăm.

Phần diện tích chiếm đất tính theo hình chiếu của tầng trệt, không tính ban công nhô ra hay sân không có mái. Mật độ càng cao thì nhà càng phủ kín đất, càng ít khoảng trống. Với nhà phố, mật độ cao giúp tận dụng đất, nhưng vẫn phải chừa khoảng thông thoáng theo quy định.

Quy định mật độ xây dựng theo diện tích lô

Nguyên tắc chung là lô đất càng nhỏ càng được xây mật độ cao, lô càng lớn thì mật độ tối đa càng giảm để đảm bảo không gian thoáng. Với nhà ở riêng lẻ, các lô nhỏ trong khu dân cư thường được phép mật độ cao, còn lô lớn phải chừa sân vườn nhiều hơn.

Con số cụ thể phụ thuộc quy định của từng địa phương và quy hoạch chi tiết khu vực, nên trước khi mua đất để xây, bạn nên hỏi rõ mật độ tối đa được phép áp dụng cho thửa đất đó. Đây là thông tin thường có trong chứng chỉ quy hoạch hoặc khi xin phép xây dựng.

Hệ số sử dụng đất và diện tích sàn xây dựng

Hai khái niệm này đi cùng mật độ xây dựng và quyết định tổng quy mô căn nhà:

Diện tích sàn xây dựng: tổng diện tích sàn của tất cả các tầng cộng lại. Nhà càng nhiều tầng, diện tích sàn càng lớn.
Hệ số sử dụng đất: bằng tổng diện tích sàn xây dựng chia cho diện tích lô đất. Ví dụ lô 100 mét vuông, tổng sàn bốn tầng là 320 mét vuông thì hệ số sử dụng đất là 3,2 lần.

Nói dễ hiểu: mật độ xây dựng quyết định nhà phủ rộng tới đâu theo chiều ngang, còn hệ số sử dụng đất và số tầng quyết định bạn xây được bao nhiêu sàn theo chiều cao. Cả hai cùng khống chế tổng quy mô công trình.

Vì sao người mua nhà cần quan tâm mật độ xây dựng?

Ba lý do khiến chỉ số này quan trọng với người mua:

Quyết định diện tích sử dụng thực tế: cùng một lô đất, mật độ cao cho diện tích ở lớn hơn, ảnh hưởng trực tiếp tới giá trị.
Ảnh hưởng tới giấy phép xây dựng: nếu bạn định mua nhà cũ rồi xây lại, mật độ và số tầng cho phép quyết định ngôi nhà mới sẽ rộng và cao tới đâu.
Liên quan tới hoàn công: nhà xây vượt mật độ cho phép sẽ khó hoàn công và cập nhật lên sổ, thành nhà xây sai phép. Xem thêm bài nhà hoàn công là gì.

Kiểm tra gì trước khi mua nhà hoặc đất để xây?

Soát các điểm sau để không mua hớ:

Hỏi mật độ xây dựng và số tầng tối đa được phép cho thửa đất, qua chứng chỉ quy hoạch hoặc cơ quan cấp phép.
Kiểm tra lộ giới và chỉ giới xây dựng, vì phần trong lộ giới không được tính vào diện tích xây, xem bài lộ giới là gì.
Với nhà đã xây, đối chiếu hiện trạng với giấy phép, tránh nhà xây vượt mật độ hoặc quá số tầng.
Với nhà cấp 4 định phá xây mới, tính trước diện tích sàn được phép để biết nhà mới rộng bao nhiêu, tham khảo bài nhà cấp 4 là gì.

Ví dụ tính đầy đủ cho một lô đất nhà phố

Áp toàn bộ khái niệm vào một lô cụ thể để bạn thấy cách chúng khớp nhau. Giả sử lô đất 4m x 16m = 64m2 trong hẻm 6m, chỉ tiêu khu vực cho phép: mật độ tối đa khoảng 85 phần trăm, tầng cao tối đa 4 tầng cộng lửng và sân thượng theo quy chế nhà liên kế.

Diện tích chiếm đất tối đa: 64 x 85% = khoảng 54m2. Phần còn lại bố trí sân trước, giếng trời hoặc chừa sau.
Tổng sàn ước tính: nếu xây trệt, lửng, 2 lầu, sân thượng có mái che một phần, tổng sàn vào khoảng 200 tới 230m2.
Hệ số sử dụng đất thực tế: 220 / 64 = khoảng 3,4 lần, nằm trong giới hạn thông thường của nhà liên kế nội thành.

Từ khung này bạn ước được ngôi nhà tương lai có bao nhiêu phòng, đủ cho nhu cầu gia đình không, trước cả khi thuê kiến trúc sư.

Vì sao hai lô gần nhau lại có chỉ tiêu khác nhau?

Người mua hay thắc mắc khi lô của mình chỉ được 3 tầng còn cách đó trăm mét lại có nhà 5 tầng. Các lý do phổ biến:

Khác tuyến đường: chỉ tiêu tầng cao gắn với lộ giới. Đường rộng được xây cao hơn hẻm nhỏ; hẻm dưới 3,5m thường bị giới hạn tầng thấp hơn hẳn.
Khác phân khu quy hoạch: ranh giữa khu dân cư hiện hữu cải tạo và khu dân cư xây mới có thể chạy giữa hai con hẻm, mỗi bên một bộ chỉ tiêu.
Diện tích và hình dáng lô: lô quá nhỏ hoặc méo có thể bị giảm chỉ tiêu, thậm chí chỉ được cấp phép có điều kiện.
Công trình hiện hữu xây trước quy định: nhà 5 tầng bạn thấy có thể xây từ thời chỉ tiêu cũ; không có nghĩa bạn xin phép bây giờ cũng được như vậy.

Kết luận thực dụng: đừng suy chỉ tiêu của thửa này từ nhà hàng xóm. Mỗi thửa phải tra đúng chỉ tiêu của chính nó qua chứng chỉ quy hoạch hoặc thông tin cấp phép xây dựng của khu vực trước khi bạn trả giá theo tiềm năng xây dựng.

Mật độ xây dựng ảnh hưởng trực tiếp tới giá thuê và giá bán

Chỉ tiêu xây dựng không chỉ là chuyện giấy phép, nó là tiền. Cùng một khu, lô được xây 5 tầng tạo ra nhiều diện tích khai thác hơn hẳn lô chỉ được 3 tầng, nên nhà đầu tư sẵn sàng trả đơn giá đất cao hơn. Khi so hai thửa để mua, hãy quy về "giá trên mỗi mét vuông sàn được phép xây" thay vì chỉ so giá trên mét vuông đất: lô A 100 triệu/m2 đất nhưng xây được 4 tầng có thể rẻ hơn thực chất so với lô B 85 triệu/m2 chỉ được 2 tầng. Cách quy đổi này đặc biệt hữu ích khi bạn cân nhắc giữa hẻm lớn chỉ tiêu cao và hẻm nhỏ chỉ tiêu thấp trong cùng khu vực.

Nếu bạn đang xem một căn ở Bình Thạnh và muốn biết được xây lại bao nhiêu mét sàn, mấy tầng, Dương Kim Land có thể tra chỉ tiêu quy hoạch giúp bạn. Xem nhà đất Bình Thạnh hoặc gọi 0948.01.18.73.