Nhà phố thương mại shophouse là gì? Có nên mua

Nhà phố thương mại, hay shophouse, là loại nhà phố được thiết kế để vừa ở vừa kinh doanh, thường có tầng trệt mặt tiền dùng để buôn bán hoặc cho thuê. Nó kết hợp công năng nhà ở và mặt bằng thương mại trong cùng một căn. Nhưng shophouse không phải loại nào cũng giống nhau, và điểm khác biệt lớn nhất, quyết định giá trị lâu dài, nằm ở loại đất và thời hạn sổ. Đây là điều người mua ở Gò Vấp, Bình Thạnh cần soát trước tiên.

Shophouse (nhà phố thương mại) là gì?

Shophouse là mô hình nhà ở kết hợp cửa hàng. Tầng dưới thường bố trí để kinh doanh hoặc cho thuê mặt bằng, các tầng trên để ở. Ưu thế của nó là vị trí mặt tiền, lưu lượng người qua lại cao, vừa phục vụ sinh hoạt vừa tạo dòng tiền. Chính vì thế shophouse thường có giá cao hơn nhà phố ở thuần túy cùng khu vực.

Có mấy loại shophouse?

Trên thị trường có hai dạng chính, khác nhau căn bản về pháp lý:

Shophouse khối đế (chân đế chung cư): nằm ở tầng dưới của một tòa chung cư hoặc khu phức hợp. Loại này thường xây trên đất thương mại dịch vụ, nên sổ chỉ có thời hạn, phổ biến là 50 năm.
Shophouse thấp tầng, liền kề: là những căn nhà phố liền kề mặt tiền trong khu đô thị, có sân và nhiều tầng. Loại này thường xây trên đất ở, có thể sở hữu lâu dài. Về bản chất, đây là nhà ở liền kề được khai thác thêm công năng thương mại.

Hai loại nhìn bề ngoài có thể giống nhau, nhưng giá trị nắm giữ lâu dài rất khác. Đừng đánh đồng chúng chỉ vì cùng gọi là shophouse.

Shophouse có sổ lâu dài không?

Câu trả lời phụ thuộc loại đất. Shophouse khối đế trên đất thương mại dịch vụ thường chỉ được cấp sổ 50 năm, hết hạn phải xin gia hạn. Shophouse thấp tầng trên đất ở thì có thể sở hữu lâu dài như nhà phố bình thường.

Vì vậy, trước khi mua, hãy đọc kỹ mục thời hạn sử dụng trên sổ. Nếu chưa rõ sự khác biệt giữa sổ lâu dài và sổ có thời hạn, xem lại bài sổ hồng lâu dài là gì để không mua nhầm căn còn ít năm sử dụng mà tưởng vĩnh viễn.

Shophouse khác gì nhà mặt phố và biệt thự?

Ba loại này hay bị nhắc lẫn:

Loại	Đặc điểm	Công năng chính
Shophouse	Nhà phố thiết kế sẵn cho kinh doanh, thường trong khu quy hoạch đồng bộ	Vừa ở vừa buôn bán, cho thuê
Nhà mặt phố	Nhà riêng lẻ có mặt tiền đường, hình thành tự nhiên	Ở, hoặc kinh doanh tùy chủ
Biệt thự	Nhà ở riêng biệt, sân vườn, mật độ thấp	Ở, ưu tiên không gian và riêng tư

Nếu bạn đang so sánh các dòng sản phẩm, có thể đọc thêm bài phân biệt các loại biệt thự để hiểu bức tranh đầy đủ hơn.

Có nên mua nhà phố thương mại không?

Shophouse hợp với ai muốn kết hợp ở và kinh doanh, hoặc tìm dòng tiền cho thuê. Nhưng cần cân nhắc cả mặt hạn chế:

Ưu điểm: vị trí đẹp, khai thác thương mại tốt, vừa ở vừa tạo thu nhập.
Nhược điểm: giá cao, phụ thuộc mật độ dân cư và độ sầm uất của khu; nếu khu vực chưa đông, mặt bằng khó cho thuê. Loại khối đế 50 năm còn giảm giá trị dần theo thời hạn.

Nguyên tắc là mua shophouse ở nơi đã hoặc chắc chắn sẽ đông dân cư, và ưu tiên loại có sổ lâu dài nếu mục tiêu là giữ tài sản dài hạn.

Bài toán dòng tiền: shophouse cho thuê được bao nhiêu?

Cách ước lượng nhanh trước khi mua một căn nhà phố thương mại để khai thác:

Khảo giá thuê mặt bằng cùng tuyến: hỏi 3 tới 5 mặt bằng tương tự trong bán kính vài trăm mét. Ở các trục sầm uất Gò Vấp như Quang Trung, Phan Văn Trị, mặt bằng trệt nhà phố cho thuê phổ biến từ vài chục triệu mỗi tháng tùy ngang và vị trí.
Tính tỷ suất: lấy tổng tiền thuê một năm chia giá mua. Nhà phố mặt tiền khu đông dân thường đạt khoảng 2 tới 4 phần trăm mỗi năm, phần còn lại của bài toán là kỳ vọng tăng giá đất.
Trừ chi phí ẩn: thời gian trống giữa các đời khách, sửa sang lại mặt bằng, thuế cho thuê. Trừ hẳn 10 tới 15 phần trăm doanh thu cho các khoản này.

Nếu tỷ suất thuê quá thấp so với mặt bằng khu vực, nghĩa là bạn đang trả quá nhiều cho kỳ vọng tăng giá. Ngược lại, tỷ suất cao bất thường thì soát lại pháp lý và lý do bán.

Checklist riêng khi mua shophouse dự án

Với shophouse khối đế và shophouse trong dự án, ngoài các bước thông thường cần soát thêm:

Thời hạn sở hữu ghi trong hợp đồng và trên sổ: 50 năm tính từ ngày nào, còn lại bao nhiêu năm.
Quy chế kinh doanh của tòa nhà: ngành nào bị cấm (ăn uống có khói, karaoke), giờ hoạt động, chỗ để xe khách vãng lai.
Phí quản lý và quỹ bảo trì: shophouse khối đế đóng phí theo diện tích, ảnh hưởng trực tiếp lợi nhuận cho thuê.
Mật độ cư dân thực tế: dự án bàn giao lâu chưa, tỷ lệ lấp đầy bao nhiêu. Shophouse sống nhờ người qua lại; dự án vắng thì mặt bằng đẹp mấy cũng ế.

So với shophouse dự án, nhà phố mặt tiền khu dân cư hiện hữu không có quy chế ràng buộc và sở hữu lâu dài, nhưng bù lại bạn tự lo an ninh, chỗ xe và cạnh tranh trực tiếp với các mặt bằng xung quanh.

Shophouse hay nhà mặt tiền hiện hữu: chọn theo mục tiêu nào?

Đặt hai lựa chọn cạnh nhau theo từng mục tiêu cụ thể sẽ dễ quyết hơn:

Mục tiêu giữ tài sản lâu dài cho gia đình: nghiêng về nhà mặt tiền hoặc nhà phố hiện hữu trên đất ở. Sở hữu lâu dài, không phí quản lý, không phụ thuộc vận hành của chủ đầu tư.
Mục tiêu kinh doanh ngay với ngành ổn định: mặt bằng hiện hữu ở trục đông dân cho dòng khách tức thì. Shophouse dự án cần chờ cư dân lấp đầy, có khi 2 tới 3 năm mới đông.
Mục tiêu cho thuê dài hạn ít phải quản lý: shophouse trong dự án vận hành tốt có lợi thế khách thuê thương hiệu chuỗi, hợp đồng dài, ít lặt vặt.
Ngân sách vừa phải: nhà phố hẻm lớn gần trục chính là phương án trung gian: giá mềm hơn mặt tiền, vẫn kinh doanh online, dịch vụ nhỏ được.

Sai lầm hay gặp là mua shophouse 50 năm bằng toàn bộ vốn tích lũy với kỳ vọng vừa ở vừa giàu từ cho thuê. Hãy tách bạch: phần ở là tiêu sản phục vụ cuộc sống, phần đầu tư phải được tính bằng con số thuê thực tế của chính khu đó, không phải bằng lời hứa trong bảng tính của người bán hàng.

Ở Gò Vấp và Bình Thạnh, nhiều căn nhà phố mặt tiền trong khu dân cư hiện hữu vốn đã có sẵn công năng kinh doanh và sổ đất ở lâu dài, là lựa chọn đáng cân nhắc so với shophouse dự án. Tham khảo bất động sản Gò Vấp mặt tiền hoặc gọi Dương Kim Land 0948.01.18.73 để được tư vấn theo mục tiêu ở hay kinh doanh.